來(lái)源： 民商事裁判規(guī)則

作者：唐青林 李舒 李元元

特別提示：凡本號(hào)注明“來(lái)源”或“轉(zhuǎn)自”的作品均轉(zhuǎn)載自媒體，版權(quán)歸原作者及原出處所有。所分享內(nèi)容為作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供讀者學(xué)習(xí)參考，不代表本號(hào)觀點(diǎn)。

最高人民法院

為民間借貸提供擔(dān)保的房屋買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成通謀虛偽表示，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效

閱讀提示：以房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸的擔(dān)保措施在實(shí)踐中并不鮮見(jiàn)，其表現(xiàn)形式也多種多樣。其中一部分約定在債務(wù)人不按期還款時(shí)，債權(quán)人可要求債務(wù)人履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同；另一部分則直接將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人以作為擔(dān)保。后一種擔(dān)保為典型的讓與擔(dān)保，而對(duì)于前一種情形，雖然能夠取得一定的擔(dān)保效果，但在法律上對(duì)其定性卻存在不小的爭(zhēng)議。過(guò)往的司法實(shí)踐中對(duì)于第一種情形下房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題也存在不同的做法，甚至持回避的態(tài)度。

最高法院于2015年制定的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條對(duì)這一實(shí)踐中飽受爭(zhēng)議的問(wèn)題作出了規(guī)定，但僅規(guī)定對(duì)于債權(quán)人要求履行買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求不予支持，而對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同的效力究竟為何，卻采取了回避的態(tài)度，實(shí)踐上也存在不同的做法。今天分享的最高法院案例認(rèn)為，此種情形下房屋買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成同謀虛偽表示，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但仍肯定其作為非典型擔(dān)保的效力。這一觀點(diǎn)為實(shí)踐中解決類似問(wèn)題提供了一個(gè)新的思路，讓這一久懸未決的問(wèn)題終于有了答案。

裁判要旨

當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的系為借款合同提供擔(dān)保的，構(gòu)成通謀虛偽表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身作為偽裝行為無(wú)效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。

案情簡(jiǎn)介

一、2010年11月8日，華辰公司與劉宣求通過(guò)以物抵債的方式取得華晨公司的六個(gè)門(mén)面。

二、2012年6月19日林福漢通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬匯款300萬(wàn)元至劉宣求指定銀行帳戶，次日轉(zhuǎn)賬匯款500萬(wàn)元，合計(jì)匯款800萬(wàn)元，但注明其所支付的款項(xiàng)為“借款”。

三、2012年6月20日，林福漢與劉宣求簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)上述門(mén)面，價(jià)款800萬(wàn)元整。合同還約定：（1）《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂當(dāng)日劉宣求即應(yīng)將房產(chǎn)預(yù)告登記證原件、商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件交給林福漢；（2）在2012年9月19日前林福漢無(wú)權(quán)辦理過(guò)戶手續(xù)；（3）若劉宣求在2012年9月19日前反悔，應(yīng)歸還乙方全部預(yù)付購(gòu)房定金款，另加日3‰的違約金。

四、福州中院因毛來(lái)華與黃裕生、劉宣求等人借款合同糾紛一案中，查封了劉宣求名下的上述店面。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回林福漢的異議請(qǐng)求。

五、林福漢向福州中院提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，停止對(duì)案涉店面的執(zhí)行。福州中院一審支持了其訴請(qǐng)。

六、毛來(lái)華不服，上訴至福建高院。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。

七、毛來(lái)華仍不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹?。最高法院確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，改判駁回林福漢全部訴請(qǐng)。

裁判要點(diǎn)

本案中，申請(qǐng)執(zhí)行人毛來(lái)華得以絕地逢生，最終翻盤(pán)，其根本原因即在于證明了案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非林福漢與劉宣求真實(shí)的意思表示，而系為林福漢對(duì)劉宣求800萬(wàn)元的借款提供擔(dān)保。最高法院從《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定的內(nèi)容反常，800萬(wàn)元匯款的附注為借款、交易價(jià)格約定反常等幾個(gè)方面認(rèn)定《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并非林福漢與劉宣求之間真實(shí)的意思表示，當(dāng)事人間達(dá)成一致的真實(shí)意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔(dān)保。由于雙方在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中的意思表示均不真實(shí)，故最高法院依據(jù)《民法總則》第一百四十六條關(guān)于通謀所作的虛假意思表示無(wú)效的規(guī)定，認(rèn)定案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。由于《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，林福漢即非房屋買(mǎi)受人，其不能依據(jù)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，排除毛來(lái)華的強(qiáng)制執(zhí)行。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘，后事之師，為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1、為民間借貸提供擔(dān)保而簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，因雙方均無(wú)真實(shí)買(mǎi)賣(mài)的意思，而系一種為債權(quán)債務(wù)提供擔(dān)保的措施，故該買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成通謀虛偽表示。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第一款的規(guī)定，相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。但同時(shí)根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第二款的規(guī)定，即使買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定為無(wú)效，也不影響雙方當(dāng)事人關(guān)于擔(dān)保的真實(shí)意思表示。故以買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸提供擔(dān)保，仍不失為一種非典型的擔(dān)保措施。

2、以買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸提供擔(dān)保，并不能使債權(quán)人獲得相應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人無(wú)法就買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物優(yōu)先受償。根據(jù)《物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律明確規(guī)定?！段餀?quán)法》上規(guī)定的具有優(yōu)先受償性的擔(dān)保物權(quán)僅為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，故以買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸提供擔(dān)保并不能設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，也就無(wú)法對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物行使優(yōu)先受償權(quán)。所以，債權(quán)人應(yīng)慎重選擇通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同的方式為債權(quán)提供擔(dān)保，防止因?qū)?biāo)的物不享有優(yōu)先受償權(quán)而無(wú)法發(fā)揮預(yù)期擔(dān)保的法律效果。

3、以買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸提供擔(dān)保，在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人不能要求履行買(mǎi)賣(mài)合同，而只能根據(jù)《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第二款，申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。但就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。即在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人負(fù)有強(qiáng)制清算義務(wù)，不能直接取得房屋所有權(quán)，也不能主張標(biāo)的物拍賣(mài)所得全部歸其所有。

相關(guān)法律法規(guī)

《民法總則》

第一百四十六條　行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

《物權(quán)法》

第五條　物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。第一百七十條　擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。

《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

法院判決

以下為最高法院在再審判決“本院認(rèn)為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：

（一）案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十三條第二項(xiàng)之規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備“意思表示真實(shí)”的條件?！睹穹倓t》第一百四十六條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！?/p>

林福漢提起本案一審訴訟的訴求之一是確認(rèn)案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，而案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》雙方當(dāng)事人對(duì)其間法律關(guān)系性質(zhì)的主張并不一致，且證據(jù)均非直接、充分，故判斷該合同約定的內(nèi)容本身是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是認(rèn)定合同效力的關(guān)鍵。本院結(jié)合在案證據(jù)，探究合同簽訂當(dāng)時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并對(duì)案涉主要法律關(guān)系的性質(zhì)及合同效力作出判斷。首先，林福漢在簽訂案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之前，即已支付部分款項(xiàng)，在先后分為兩筆支付的電子轉(zhuǎn)賬憑證上，均注明其所支付的款項(xiàng)為“借款”。雖然林福漢主張“借款”的款項(xiàng)性質(zhì)為其轉(zhuǎn)賬當(dāng)時(shí)隨意填寫(xiě)，該款項(xiàng)實(shí)為購(gòu)房款，但對(duì)高達(dá)800萬(wàn)元的款項(xiàng)性質(zhì)隨意填寫(xiě)，與一個(gè)理性自然人的通常做法并不相符。其次，案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》在約定簽訂合同當(dāng)日劉宣求即應(yīng)將房產(chǎn)預(yù)告登記證原件、商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件交給林福漢的同時(shí)，又約定了劉宣求授權(quán)林福漢在2012年9月19日后辦理案涉房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，且明確約定在此之前林福漢無(wú)權(quán)辦理過(guò)戶手續(xù)，而劉宣求則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，應(yīng)歸還林福漢全部“預(yù)付購(gòu)房定金款”、另加“購(gòu)房定金款”每日3‰的違約金。第三，從案涉店面價(jià)格看，案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》采取“一口價(jià)”800萬(wàn)元的方式，不同于普通房屋買(mǎi)賣(mài)合同采取依房屋面積、每平方米單價(jià)計(jì)算房屋價(jià)格的一般交易習(xí)慣。同時(shí)，根據(jù)二審法院查明的事實(shí)，劉宣求受讓案涉店面時(shí)，房屋依據(jù)另案調(diào)解書(shū)作價(jià)為13409596元，與案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定的800萬(wàn)元有較大差異。由此可以認(rèn)定，案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》買(mǎi)賣(mài)店面的約定本身是當(dāng)事人之間的虛偽意思表示，劉宣求與林福漢簽訂案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的真實(shí)目的是以案涉店面擔(dān)保劉宣求本金為800萬(wàn)元、借款期限為三個(gè)月、利率為日3‰的債務(wù)的履行，當(dāng)事人間達(dá)成一致的真實(shí)意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔(dān)保。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條之規(guī)定，本院認(rèn)定案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》本身作為偽裝行為無(wú)效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。因此，林福漢請(qǐng)求確認(rèn)其與劉宣求雙方于2012年6月20日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，缺乏法律依據(jù)，本院予以駁回。對(duì)于林福漢關(guān)于判令劉宣求協(xié)助其辦理將位于福州市鼓樓區(qū)安泰街道八一七中路18號(hào)君臨盛世茶亭（地塊一、地塊二）A區(qū)地塊一商業(yè)綜合樓1層16店面、2層16店面、3層16店面及A區(qū)地塊一商業(yè)綜合樓1層20店面、2層20店面、3層20店面的房屋所有權(quán)過(guò)戶登記至林福漢名下的房屋權(quán)屬登記手續(xù)的訴求，本院不予支持。

（二）林福漢的執(zhí)行異議是否具備阻卻執(zhí)行的條件

在案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》只是債權(quán)擔(dān)保的情況下，債權(quán)人林福漢實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)是在劉宣求債務(wù)履行期限屆滿后，向其主張債權(quán)，在劉宣求拒不還債或者無(wú)力還債的情況下，林福漢方可就《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的房產(chǎn)主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但由于當(dāng)事人的這一隱匿意思表示僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生合同效力，且林福漢、劉宣求并未就以案涉店面為借款設(shè)立擔(dān)保進(jìn)行登記，故林福漢并未就案涉店面享有所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)，尚不能構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》第十五條所規(guī)定的“所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利”，故根據(jù)該解釋第十九條之規(guī)定，林福漢的異議理由不能成立，本院駁回其“停止對(duì)案涉店面的執(zhí)行，解除對(duì)案涉店面的查封”的訴求。

一、二審判決認(rèn)定林福漢的執(zhí)行異議成立，主要是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定。本院認(rèn)為，案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借款非典型擔(dān)保，不存在適用該條司法解釋的前提條件。一、二審法院適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。

案件來(lái)源

毛來(lái)華、林福漢執(zhí)行異議之訴再審民事判決書(shū)[最高人民法院（2016）最高法民再113號(hào)]

延伸閱讀：認(rèn)定為民間借貸提供擔(dān)保的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的案例

案例一：樊蘭英、陳耀海與林笑蓮、浙江融華置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書(shū)[金華市中級(jí)人民法院（2017）浙07民終5653號(hào)]該院認(rèn)為：“2016年11月25日融華置業(yè)出具的情況說(shuō)明明確載明本案房產(chǎn)系融華置業(yè)向上訴人借款，以備案抵押的形式登記于上訴人名下，且對(duì)比上訴人、林笑蓮分別與融華置業(yè)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，兩者的涉案房產(chǎn)價(jià)格差距巨大。上訴人與融華置業(yè)之間的商品房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格明顯偏低，不符商品房交易習(xí)慣，有違常理。綜合上述情況看，上訴人與融華置業(yè)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的是為借款提供擔(dān)保，雙方的意思表示并不真實(shí)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十六條第一款關(guān)于‘行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效’的規(guī)定，上訴人與融華置業(yè)基于虛假意思表示訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。”

案例二：李英偉、白翔與普蘭店市安波鎮(zhèn)紫柒園家庭養(yǎng)護(hù)服務(wù)中心、大連帝源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)[大連市中級(jí)人民法院（2017）遼02民終8792號(hào)]該院認(rèn)為：“關(guān)于二上訴人分別與帝源公司簽訂的68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力問(wèn)題。本院認(rèn)為，二上訴人分別與帝源公司簽訂了68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，且不論合同約定單價(jià)是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)值，僅從合同約定的總價(jià)上看，兩套別墅的總價(jià)款為262.2萬(wàn)元，而二上訴人實(shí)際支付款項(xiàng)僅為131.9萬(wàn)元，又二上訴人并沒(méi)有證據(jù)證明其與帝源公司對(duì)前期借款進(jìn)行結(jié)算并將利息計(jì)入房款，因此，二上訴人真實(shí)履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的證據(jù)不足。相反，一審中帝源公司提交的錄音證據(jù)中李英偉關(guān)于‘押了一臺(tái)車(chē)、兩個(gè)別墅、四套房子，完了不是給你兩套嗎’的陳述清楚地表明了兩套別墅是抵押的一部分，而二上訴人與別墅相關(guān)的行為只有與帝源公司簽訂的68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，結(jié)合錄音內(nèi)容可以看出68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是名為買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為借款的擔(dān)保，因此，該兩份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并非雙方當(dāng)事人真實(shí)買(mǎi)賣(mài)房屋的意思表達(dá)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十六條第一款關(guān)于‘行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效’的規(guī)定，二上訴人分別與帝源公司簽訂的68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)為無(wú)效。”

案例三：諸葛建中與江桂香房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)[杭州市中級(jí)人民法院（2017）浙01民終5834號(hào)]該院認(rèn)為：“關(guān)于合同效力。行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照相關(guān)法律規(guī)定處理。本案雙方當(dāng)事人于2016年2月4日簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》即是雙方通謀以虛假房屋買(mǎi)賣(mài)的形式隱藏真實(shí)的為民間借貸關(guān)系提供擔(dān)保的意思表示，故江桂香、諸葛建中于2016年2月4日簽訂的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效?！?/p>